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標題 部分共有人擬依土地法第34條之1規定處分共有土地予該筆土地之地上權人(亦為基地承租人)疑義
發佈日期 2018/10/17
發布單位 管理單位
點閱次數 29
詳細內容

內政部 函

發文日期:中華民國107年10月17日
發文字號:台內地字第1070447078號
速別:普通件
密等及解密條件或保密期限:
附件:

主旨:貴府函為部分共有人擬依土地法第34條之1規定處分共有
      土地予該筆土地之地上權人(亦為基地承租人)疑義1案,
      復請查照。
說明:
  一、依據法務部107年10月4日法律字第10703514840號函辦理
      ,兼復貴府107年6月29日府地籍字第1070212899號函。
  二、案經函准法務部前揭號函略以:「按土地法第104條及民
      法第426條之2所定地上權人或基地承租人之優先購買權,
      係基於各該法律之規定,對『基地出賣人』而生『先買特
      權(先買權)』之形成權。基地出賣時,地上權人或基地
      承租人有依同樣條件優先購買之權;出賣人如未通知優先
      購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約或因買賣而
      為之所有權移轉登記不得對抗優先購買權人。是此項優先
      購買權具有相對之物權效力,地上權人或基地承租人一旦
      行使優先購買權,即係對於出賣人行使買賣契約訂立請求
      權,亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂
      書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權
      移轉行為不得對抗優先購買權人,從而優先購買權人自得
      請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記,並協同辦
      理所有權移轉登記(最高法院97年度台上字第2219號判決
      意旨參照),故此形成權之行使,須以行使時所有人與第
      三人間有買賣契約之存在為要件(最高法院67年度第5次民
      事庭庭推總會議決議(一)參照)。是如基地所有權人並
      非出賣予第三人,而係直接出賣予地上權人或基地承租人
      ,第三人(包含優先次序在後之優先購買權人)自亦無從
      動搖基地所有權人與地上權人或基地承租人之買賣契約,
      始能符合土地法第104條及民法第426條之2之立法目的。
      」
  三、次按土地法第34條之1(以下簡稱本條)第1項規定之立法
      意旨在於兼顧共有人之權益範圍內,排除民法第819條第2
      項、第828條第3項規定之適用,以解決共有不動產之糾紛
      ,促進共有物之有效利用。又依最高法院78年度第12次民
      事庭會議(一)決議,為保障他共有之人權益,部分共有
      人依本條第1項,將共有土地之全部出賣予第三人時,他
      共有人得依同條第4項規定主張優先承購權。故共有人依該
      條項規定之優先購買權,僅具債權效力,若買賣當事人間
      已辦畢所有權之移轉登記者,共有人不得本於上述優先購
      買權,請求塗銷該當事人間之所有權移轉登記,而僅得請
      求賠償因此所生損害,非如土地法第104條及民法第426條
      之2所定之優先購買權具有相對之物權效力(最高法院66
      年台上字第1530號判例、68年台上字第2857號判例、68年
      台上字第3141號判例意旨參照),故地上權或基地承租人
      之優先購買權效力優先於共有人之優先購買權。
  四、有關貴府所詢部分共有人依本條規定將共有土地全部處分
      予地上權人(亦為基地承租人),他共有人是否即不得主
      張優先購買權1節,按地上權或基地承租人之優先購買權
      效力優先於共有人之優先購買權,且依法務部上開107年10
      月4日函示,基地所有權人如係直接出賣予地上權人或基
      地承租人,其優先次序在後之優先購買權人無從動搖基地
      所有權人與地上權人或基地承租人之買賣契約,故他共有
      人即不得依本條規定主張優先購買權。又倘他共有人仍認
      為因此受有損害者,得向同意處分之共有人請求損害賠償
      。至當事人所提異議內容是否屬土地登記規則第57條第1項
      第3款規定,請貴府本於權責妥處。

正本:彰化縣政府
副本:各直轄市、縣(市)政府(除彰化縣政府外)

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